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Muchas personas se preguntan cuánto vale su propiedad para la venta, o cuál es el valor de aquella a la que piensan acceder, ya sea como vivienda o como inversión.

Cuando a los profesionales inmobiliarios nos toca participar del proceso de formación del precio de la propiedad uno de los ejes en los que basamos nuestra opinión calificada es un profundo conocimiento del mercado y sus variables. Podríamos decir que estamos en contacto con la oferta y la demanda y de ahí podemos sacar conclusiones, ahora si nos quedamos en ese fenómeno externo es como si un médico manifestara que la hepatitis es un problema hepático, sin dudas es verdad, pero no explica a cabalidad el problema y sus causas, debemos profundizar en los mecanismos que operan en la oferta y la demanda, qué es lo que hace aumentar o disminuir una y otra y a la postre influir en el precio.

En general por motivos afectivos, por ejemplo, o por tratar de hacer coincidir, a veces en forma forzada, el precio de venta de la propiedad con el precio de la que pretende adquirir, a la hora de vender el propietario estima un valor superior al que luego puede conseguir en el mercado, para esto todos sabemos que hay diferentes valores de las propiedades con términos técnicos cada uno de ellos que no vienen al caso profundizar en este artículo.

Por esto, para determinar el precio del inmueble, los profesionales trabajamos con criterios objetivos que nos sirven de parámetros para realizar una tasación.

Tal vez el más relevante sea, efectivamente, la llamada oferta competitiva, es decir, el precio de mercado de otras propiedades similares en varios aspectos simultáneos (calidad, ubicación, etcétera), pero, al tratarse de una vivienda, existen otros factores múltiples a considerar, a saber: desarrollo de la zona, aspectos excepcionales (cambios relevantes a efectuarse en la zona en el mediano o corto plazo), superficie (construida y del solar), iluminación natural de la vivienda, vistas que ofrece, categoría de la construcción, valor de los gastos comunes si hablamos de una propiedad horizontal (condominios para los extranjeros), servicios con los que cuenta, antigüedad de la construcción, funcionalidad de la propiedad, etcétera, todos parámetros que con el tiempo el profesional los va adoptando, incorporando en forma mecánica y que hacen que se consideren rápidamente en cada caso.

En caso de tratarse de una oficina,  además de los parámetros anteriores se analiza el tipo de edificio al que pertenece, los servicios profesionales con los que cuenta el edificio, el layout, y la proximidad a los servicios logísticos de la ciudad. Si es un local comercial también juegan variables como los metros de vidriera con que cuenta, la cuadra en que se encuentra con relación a centros comerciales, la visibilidad, etcétera.

Ahora bien, en los últimos años Uruguay al igual que la mayoría de los países de la región ha experimentado un importante crecimiento de la inversión inmobiliaria como alternativa contra los bajos rendimientos de las colocaciones financieras.

Ante la alternativa de invertir o ahorrar en dólares o hacerlo en activos inmobiliarios, muchos inversores apuestan a la compra de propiedades, operando así el mercado inmobiliario como refugio financiero. Así, no solo el precio, sino las variaciones de precio se convierten en una variable clave que afectará el rendimiento de la inversión.

Sabido esto, entonces, ¿cuáles son los factores que influyen ya no en la determinación del precio, sino en la variación del mismo en el tiempo, factor clave en la medición de la rentabilidad? En otras palabras, ¿qué mecanismos, qué factores operan en la oferta y la demanda para hacer variar los precios?; en el ejemplo anterior, ¿qué es lo que produce la hepatitis?

Voy a comenzar por el que a mí me parece el elemento más relevante, porque en definitiva influye en forma determinante en los demás: el tipo de cambio; si el dólar se aprecia en relación con la moneda local, se necesitarán menos dólares para cubrir los costos de construcción, que se abonan en moneda local.

Así se produce un aumento de la oferta de propiedades y una tendencia a la caída de su precio.

Si el dólar en cambio se deprecia en relación a la moneda local, aumenta la capacidad de ahorro del consumidor (es el caso de los últimos años en el Uruguay), así, a mediano plazo, es de esperar un aumento de la demanda de propiedades, puesto que aumenta la capacidad de ahorro acompañado de lo que se denomina el aumento del ingreso de los hogares medidos en dólares (moneda de transacción inmobiliaria por excelencia). Este fenómeno se da de por sí, pero se potencia aún más en el caso de una participación activa del mercado de crédito inmobiliario, porque la capacidad de pago de cuotas del consumidor se ve aumentada en forma importante.

Uno de los aspectos que históricamente han sido cruciales a la hora de afectar el precio de las propiedades ha sido el stock de viviendas a estrenar. Cuando hay un sobre stock de metros cuadrados, o una velocidad de producción mayor a la absorción del mercado, los precios bajan por exceso de oferta.

En Montevideo se ha dado, en algunas zonas, un sobre stock de oferta, pero como he resaltado, este ha sido un aspecto histórico que hoy vemos cuestionado por una razón, la compra para inversión ha hecho que aun no encontrando una demanda para estos bienes, como son un activo de reserva, los propietarios no se han visto obligados a bajar los precios para vender aún, situación que puede llegar a cambiar en caso que existan circunstancias que requieran a estos inversores tener mayor liquidez de sus activos, en caso de no ser así, en algún momento la demanda se puede cruzar con la oferta por sí sola en el mediano plazo.

Otro aspecto a considerar, y que fue mencionado al pasar, es la participación del crédito en la compra o el desarrollo, a mayor cantidad de personas capaces de tomar préstamos, mayor demanda de unidades y presión al alza de los precios, por este motivo resalté en su momento la importancia del aumento del ingreso de los hogares medidos en dólares, pues esa variable es la que determina en este caso la posibilidad de endeudamiento de las familias.

Sin embargo, más allá de los anuncios oficiales con referencia al Plan Juntos, lo cierto es que los créditos hipotecarios aún no están disponibles a tasas atractivas y el porcentaje de transacciones a crédito no supera el 5% del total, muy por debajo de la media mundial.
En relación al financiamiento de desarrollos, no tengo porcentajes actualizados, pero la situación no es muy diferente, una amplia mayoría de los emprendimientos se realizan con la participación de ahorristas individuales que cuentan con capital genuino para sostenerlos.

Anotación al margen, en este ítem nos recuerda el ex ministro de economía Isaac Alfie que los valores inmobiliarios afectan a todo el sistema de créditos financieros, pues gran parte de los créditos se realizan con garantías inmobiliarias, por lo cual el mercado inmobiliario se encuentra en el vértice del sistema financiero, explicando en parte esta situación la crisis económica de los Estados Unidos que comenzó con una crisis hipotecaria de proporciones.

Otro factor a tener en cuenta es la variación del costo de construcción, que como vimos está afectada por la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) y por lo tanto relacionada también con el ingreso de los hogares, en este caso medido en moneda local.
Cuando los costos de construcción suben de manera generalizada (como ocurren actualmente en Uruguay, 8% anual) los desarrollistas los trasladan, como no puede ser de otra manera, a los precios de lista.

Para relacionar aún más el costo de las propiedades con el ingreso de los hogares (IH), podemos decir que el costo de los insumos de construcción no llegan al 50%, el resto está en costos de tierra y costos laborales, estos últimos influenciados por el aumento de los salarios que tienen incidencia en el IH.

Para finalizar se debe considerar también la tasa de interés, la evolución de este parámetro en las colocaciones financieras afecta el nivel de inversiones en el mercado inmobiliario.
Cuando la tasa es baja, como viene ocurriendo en los últimos años, muchos inversores migran desde el mercado financiero hacia los desarrollos inmobiliarios, que a su vez brindan un diferencial de seguridad, dato no menor en un momento de mercados financieros volátiles, aumentando así la cantidad de unidades en el mercado.

Por el contrario cuando la tasa sube, las colocaciones financieras recuperan atractivo y muchos inversores recorren el camino contrario, así en el mediano plazo, la cantidad de unidades se estanca y los precios tienden a subir.

Volviendo a la relación con el IH, debemos considerar que un aumento importante de estos ingresos por lo general hace que los gobiernos aumenten las tasas para evitar así lo que denominan el recalentamiento de la economía, aunque esta no ha sido la práctica de los últimos años en los países de la región.